O custo do aluguel está subindo em um ritmo mais acelerado do que o da correção dos salários e da própria inflação. Índices setoriais mostram que o reajuste médio dos contratos foi de 10% nos 12 meses encerrados em janeiro.
Em termos comparativos, o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) e o Índice Geral de Preços ao Mercado (IGP-M) acumulam alta de 5,8% e 3,8%, respectivamente, no mesmo período. Tais indicadores são os mais utilizados para a correção anual dos contratos.
Segundo especialistas, a razão para o descolamento entre os índices e a realidade é a retomada da demanda de imóveis alugados. Por um lado, a melhora no mercado de trabalho e a volta ao trabalho presencial esquentaram a busca por apartamentos e casas em localizações estratégicas.
Por outro lado, o aumento da taxa básica de juros, a Selic, dificultou o processo de compra de imóveis e empurrou diversas famílias para a moradia de aluguel. A disparada dos juros encareceu o crédito imobiliário e aumentou em 30% a renda mínima necessária para financiar um imóvel de valor médio (R$ 300 mil).
“Eventualmente, pessoas que estavam planejando comprar um imóvel podem ter decidido continuar no aluguel. Contudo, dados mostram que os ajustes acima da inflação estão mais relacionados às adaptações no pós-pandemia e à própria recuperação da atividade econômica”, afirma Vinicius Oike, economista da plataforma QuintoAndar.
Índices versus vida real
Uma vez que os contratos são atrelados diretamente ao IPCA e ao IGP-M, por que os reajustes estão superando os índices na vida real? Índices como o Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (Ivar), elaborado pela Fundação Getulio Vargas, e o Índice de Aluguel do QuintoAndar coletam dados de contratos novos e contratos com mais de 1 ano de existência.
Por isso, ambos indicadores captam tanto os reajustes contratuais como as correções dos aluguéis que acontecem quando um inquilino sai e o outro entra.
“Durante a pandemia, quando os índices de inflação dispararam, proprietários acabaram concordando em reajustar abaixo dos indicadores para manter os imóveis locados. Agora, em situação de aumento de demanda, o poder de barganha troca de mãos”, explica Oike, do QuintoAndar.
Aluguel: vale a pena trocar o IGP-M pelo IPCA?
No auge da pandemia, o IGP-M alcançou 30%, influenciado pela disparada do dólar. Como o índice acompanha os custos para o setor produtivo, a variação do câmbio causou uma explosão nas correções dos aluguéis. Nessa época, inquilinos tentaram negociar.
Algumas imobiliárias ofereceram a possibilidade de substituir o IGP-M pelo IPCA. Além de ser um indicador mais próximo ao custo de vida dos consumidores, o segundo indicador sofre menos com choques pontuais, como o causado pela alta do dólar.
No quadro atual, a troca dos indicadores não se mostrou um bom negócio, uma vez que o IPCA está em patamares mais elevados do que o IGP-M.
Isso não significa, no entanto, que essa é uma realidade permanente. Em uma perspectiva histórica, o primeiro indicador apresenta um comportamento mais estável e mais próximo do desempenho da renda dos brasileiros.
“A despeito de ter que escolher um índice, é sempre importante que o inquilino e o proprietário entendam que a negociação é sempre o melhor caminho. Sempre vale a pena sentar e discutir, mesmo que seja para chegar a um reajuste um pouco menor ou um pouco maior. Esse canal traz mais estabilidade para as duas partes” recomenda Oike, do QuintoAndar.
